In 2014 is op Curacao de onroerendezaakbelasting (OZB) ingevoerd, ter vervanging van de grondbelasting.  Er zijn enkele verschillen tussen grondbelasting en onroerendezaakbelasting. De begrippen ‘onroerende zaak’ en ‘onroerend goed’ hebben dezelfde betekenis. Sinds 1 september 2019 geldt er ook een aangifteplicht voor de OZB.

Wat is onroerende zaak belasting (OZB)?

Aanslagen voor de onroerendezaakbelasting (OZB) worden jaarlijks opgelegd. Er wordt belasting geheven over de waarde van een onroerend goed op Curacao. Dit is bijvoorbeeld een ongebouwd eigendom (grond), of een gebouwd eigendom zoals een woning of winkel. Huur je grond van een particuliere grondeigenaar, maar ben jij eigenaar van de woning? Dan betaalt de grondeigenaar de OZB. Huur je grond van het Land Curaçao? Dan betaal je wel OZB over de waarde van de woning, en niet over de waarde van de grond. Als vast is komen te staan dat er geen huurder is van grond van het Land Curaçao, dan moet degene die het genot heeft van een opstal (gebouw) op huurgrond de onroerendezaakbelasting (OZB) betalen.

Je bent belastingplichtige voor de OZB belasting als je het recht van eigendom, bezit of een beperkt recht hebt op een onroerend goed. Beperkte rechten zijn bijvoorbeeld het recht van opstal, het recht van erfpacht of het recht van vruchtgebruik. Hebben meerdere personen het recht van eigendom, bezit of beperkt recht van een onroerende zaak? Dan kan 1 van hen als vertegenwoordiger aangifte doen.

OZB werkt met met vijfjarige tijdvakken. De belasting wordt geheven over de waarde aan het begin van het vijfjarige tijdvak. Het huidige tijdvak loopt van 1 januari 2024 tot 31 december 2028. De waarde voor de OZB blijft in principe de hele looptijd hetzelfde, tenzij er grote veranderingen zijn aan de onroerende zaak. Bijvoorbeeld door het bouwen van een huis, een renovatie, verbouwing, bijbouw, splitsing of afbraak. De nieuwe waarde wordt alleen gebruikt als het onroerend goed 5% of meer in waarde is gestegen, met een minimum van ANG. 25.000,-.

Tarief OZB Curacao

Het OZB-tarief op Curacao is een progressief schijventarief. Hoe meer je woning waard is, hoe hoger het tarief wordt. Er is gekozen voor een schijventarief om te voorkomen dat je bij een klein verschil in waarde ineens veel meer belasting moet betalen. We hebben in kolom III steeds het begintarief van de betreffende schijf te geven, zodat je niet steeds de waarde door alle schijven hoeft te halen. Om te berekenen wat je moet betalen, kijk je in welke rij je woning valt (waarde woning ligt dan tussen kolom I en kolom II) . Het bedrag tussen Kolom I en de waarde van je woning vermenigvuldig je met het tarief in kolom IV. De uitkomst hiervan tel je op bij het bedrag uit kolom III.

Tarief OZB

Meer dan	Maar niet meer dan	Vast bedrag	Tarief voor de waarde tussen kolom I en II
I	II	III	IV
–	350.000	–	0,4%
350.000	750.000	1.400	0,5%
750.000	–	3.400	0,6%

In 2020 is er voor het tijdvak 2019-2023 een tariefsverlaging aangekondigd, deze verlaging is echter nooit officieel ingevoerd. Het tarief is gelijkgebleven sinds de invoerring van de OZB in 2014.

Voorbeeld berekening

Een woning aan de Kaya XYZ een geschatte waarde heeft van ANG. 625.000,-. Deze woning valt in de tweede schijf. Het vaste bedrag van deze schijf is ANG. 1.400, – (zie kolom III). Over de waarde tussen kolom I en II moet 0,5% (zie kolom IV). Het verschil tussen kolom I en ANG. 625.000, – is ANG. 275.000, -. 0,5% van ANG. 275.000 is ANG. 1.375, -. Het totaalbedrag is dan ANG. 1.400, – (kolom III) + ANG. 1.375 (zie kolom IV = ANG. 2.775, -.

Welke waarde heeft mijn woning voor de OZB belasting?

De belastingdienst bepaalt de heffingsgrondslag, dit is de waarde van de woning en dus het bedrag waarover de OZB-belasting in rekening wordt gebracht. De Inspecteur der Belastingen stelt de waarde van een onroerende zaak vast door taxaties van taxateurs. De woningen worden vanaf de openbare weg getaxeerd. De Inspecteur voert steekproefsgewijs controles uit op het proces en de vastgestelde waardes. Nadat de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak heeft vastgesteld, stuurt hij je een brief met daarin de vastgestelde waarde voor de onroerendezaakbelasting (OZB).

Bezwaar indienen onroerendezaakbelasting (OZB) Curacao

Ben je het niet eens met de waarde die de Inspecteur heeft vastgesteld? In de brief van de Inspecteur lees je hoe je bezwaar maakt tegen de vastgestelde waarde. Je mag zelf bepalen op welke wijze je bezwaar indient. Je kan bijvoorbeeld gebruik maken van de Voorbeeldbrief zoals opgesteld door de Belastingdienst van Curaçao. Wil je bezwaar indienen over de vastgestelde economische waarde? Dat kan alleen door bezwaar in te dienen voor het eerste jaar van het tijdvak. Wil je bezwaar indienen voor het tijdvak 1 januari 2024 tot en met 31 december 2028? Dien dan bezwaar in voor de aanslag van het jaar 2024. Je kan geen bezwaar indienen tegen de vastgestelde waarde bij een aanslag van een later jaar in het betreffende tijdvak.

Bewijsstukken bezwaar

Bij het indienen van een bezwaarschrift dien je argumenten te geven waarom de vastgestelde waarde volgens jou niet klopt. Je mag zelf bepalen hoe jij je verzoek onderbouwt. Je hoeft niet op dit moment nog geen taxatierapport te laten maken.

In het bezwaarschrift geef je aan wat de door jou voorgestelde waarde is. Is de Inspecteur het niet eens met de door jou voorgestelde waarde? Dan neemt hij hierover contact met je op en kan je daarna eventueel beslissen om een taxateur in te schakelen die een taxatierapport opstelt. Houd er wel rekening mee dat de kosten van een taxatierapport hoger kunnen liggen dan het verschil in de te betalen belasting.

Het is mogelijk om uitstel van betaling aan te vragen voor het verschil tussen de vastgestelde waarde en de door jou voorgestelde waarde, oftewel het bestreden bedrag.

Kwijtschelding en vrijstellingen

Indien je enige inkomstenbron een ouderdomspensioen (AOV) is, of je hebt geen inkomen, dan kun je kwijtschelding van de OZB aanvragen. Vrijstellingen zijn er onder andere voor kerken, ziekenhuizen en sportterreinen. Raadpleeg de Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014 voor een volledige lijst.

Voor het indienen van bezwaar of (actuele) informatie verwijzen we je door naar de website ozb.belastingdienst.cw of belastingdienst.cw. Voor meer informatie verwijzen we je naar de  Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014 of Landsverordening Belastingmaatregelen 2019.

Aangifteplicht

De Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014 is in september 2019 aangepast door de inwerkingtreding van Landsverordening belastingmaatregelen 2019. Met het inwerkingtreding van deze landsverordening, heb je als (economisch) eigenaar van onroerend goed, een aangifteplicht voor de OZB. In het verleden legde alleen de inspecteur aanslagen op, nu is er ook een aangifteplicht. De Belastingdienst heeft namelijk niet altijd de juiste gegevens om een aanslag op te leggen.

Wordt je eigenaar van een onroerend goed of wijzigt er iets, bijvoorbeeld door het bouwen van een woning of een andere waardeverhoging (waardeverhoging van 5% met een minimum van ANG. 25.000,-)? Dan moet je binnen twee maanden na verkrijging of wijziging aangifte doen bij de Inspecteur.

Heb je binnen 12 maanden na afloop van een kalenderjaar geen aanslag ontvangen voor de OZB? Ook dan moet je binnen twee maanden na afloop van deze 12 maanden aangifte doen. Voorbeeld: heb je over het belastingjaar 2023 geen aanslag ontvangen in 2024? Dan moet je in de eerste 2 maanden van 2025 zelf aangifte doen!

De Belastingdienst kijkt naar wie er op 1 januari van het betreffende jaar eigenaar was van de woning. Heb je recent een woning gekocht? Dan is de OZB waarschijnlijk door de notaris naar rato tussen jou de verkoper verrekend. De verkoper dient de OZB voor het lopende jaar te betalen.

Hoe doe ik aangifte?

Het doen van aangifte is vormvrij, de volgende gegevens moeten in ieder geval op je aangifte staan:

• Naam, adres en crib-nummer van jou als belastingplichtige;
• Sinds welke datum je het recht van eigendom, bezit of beperkt recht hebt;
• Welk recht je hebt op het onroerend goed. Dus recht van eigendom, bezit, vruchtgebruik, opstal of erfpacht;
• Het adres van de onroerende zaak;
• Indicatieve waarde van de onroerende zaak.

De aankoopprijs of taxatierapport kunnen een goede indicatie geven van de waarde, mits deze gegevens recent zijn.

Je kan de aangifte per post sturen of langs brengen bij het World Trade Center aan de Piscaderaweg, gericht aan de afdeling onroerendezaakbelasting. Wij raden je aan om de aangifte per e-mail te sturen naar onroerendezaakbelasting@gobiernu.cw.

Is de aanslag tot een te laag bedrag vastgesteld, omdat je niet voldaan hebt aan je aangifteplicht? Dan kan de inspecteur bij het vaststellen van de aanslag een boete geven ten hoogste 100% van het bedrag van de aanslag. De boete moet je binnen twee maanden na het ontvangen van de aanslag betalen, tenzij je op tijd een gemotiveerd bezwaar hebt ingediend.

Heb je geen aangifte gedaan, is deze onjuist, of was de informatie onvolledig? Dan kan de Inspecteur tot 10 jaar nadien  een navorderingsaanslag en een boete opleggen! Zorg dus dat je op tijd aangifte doet en dat de informatie daarin juist is.

Boete geen (volledige of juiste) aangifte

Heb je geen aangifte gedaan, is deze onjuist, of was de informatie onvolledig? Dan kan de Inspecteur tot 10 jaar nadien  een navorderingsaanslag en een boete opleggen! Zorg dus dat je op tijd aangifte doet, en dat de informatie daarin juist is. De boete bedraagt 100% van het verschuldigde bedrag.

Heb je vragen over bijvoorbeeld de onroerendezaakbelasting? Stuur dan een e-mail naar robin@livinggoed.com.

Bronnen: ozb.belastingdienst.cw, Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014 (P.B. 2013, no. 52), Landsverordening belastingmaatregelen 2019 (P.B. 2019, no. 55)

In deze blog staat beknopte informatie over de onroerendezaakbelasting (OZB). We kunnen niet garanderen dat deze informatie altijd foutloos, volledig en actueel is. Daarom kan je aan onze blogs geen rechten ontlenen.

Hebben we een foutje gemaakt, of is er iets veranderd? Stuur dan een e-mail naar robin@livinggoed.com. We zijn je dankbaar!